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深度解读:苏州半夜出购房新政,昆山冤不冤?

2019-08-02 03:21作者:admin

一、苏州6区(姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江)+昆山、太仓2市,一年限购变二年,要求非苏州大市户籍人士,最近3年内连续缴满2年社保,才能取得房票!


二、苏州限售区域,由原来的园区,以及新区部分区域(狮山街道),扩大到6区(姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江)全部区域。限售时限仍然是新房3年,二手房5年!


三、苏州市辖6区二手房限售的网签大限日为2019年9月30日,在此之前已草签或认购,并能提供已支付部分定金、首付或部分房款凭证的,按原政策执行。2


上一次,苏州出台限购1年的调控措施是2016年10月3日,苏州园区和新区部分区域出台限售是今年5月12日。


苏州限购从无到有,房价从2016年10月开始滞涨,2017年3月后开始阴跌之2018年2月触底反弹,2018年8月突破2016年10月的天际线,之后开始了一路飙升行情。


苏州园区实行限售后,房价也出现了2个月的短暂回调,但这个月又上涨上去了,且突破了之前的天际线。


5月份,先期实施园区和新区部分区域限售时,笔者就提醒过大家,要注意这则新闻:


如今预言成为现实,再一次印证了笔者当时所阐述的观点:


你要指望房地产再出现09-10年、15-16年那种席卷全国的暴击式行情,已不可能!


在“房住不炒”的紧箍咒下,未来即便出现短时、局部的暴击行情,还没等你反应过来,又被新一轮更猛烈的调控,摁在地上,磨了又擦!3


苏州这次调控升级,限购1年变2年,只是拉平到与南京、无锡、杭州一样的限购年限。而限售新房3年、二手房5年,则比无论新房、二手房,南京限售3年、无锡限售2年要更严厉。


苏州本身作为华东第二经济强市,限购执行与宁锡杭同样的2年标准,本不可厚非。


但苏州大市的限购范围,还包括了环沪第一线的昆山、太仓等疏导上海外溢人口的卫星城,在上海要5年社保,昆山、太仓也要2年社保的双重压力下,非沪又非苏籍的“沪漂”们,着实亚历山大了!


限购加码最冤的当属太仓市,本身离母城苏州比到魔都上海市中心还远,苏州的轨交、高铁,样样都不着边,却因为隶属苏州,限购要跟着一起连坐。太仓自2016年有限购措施以来,庞大体量的供应加上政府限价,新盘去化本就不理想,如今更是雪上加霜。邻省浙江嘉善,同样是环沪一线,到上海市中心的距离比太仓远一倍,因为不限购,如今与上海接壤地区,卖得比上海金山还贵,而太仓与上海一界之隔的浏河,与上海宝山价差2万/㎡,还在拼命吆喝!显然,太仓在“限购+限价”的双重打击下,纵使经济发展再好,明年沪通高铁利好再大,其真实市场价值在短期内无法被真正释放出来,房子卖不好,抛不掉是小事,拖累的是整个太仓市承接上海人口和产业外溢的“沪太同城化”进程。当花桥的地铁已开通5年有余,比花桥离上海更近的太仓浏河,晚上6点半后就没了通沪公交车,俨然进入“农耕社会”,你说可惜不可惜!


限售加码最冤的当属吴江区,当然最近疯涨的主城松陵、太湖新城、运东、汾湖板块是不该喊冤,吴江主城3W,汾湖2W5,卖得比姑苏区老破小和昆山花桥还贵,是有点过了!


但是大量的吴江南部乡镇,平望、盛泽、震泽、七都,这些房价才1字头的区域,也要跟着限售3-5年,对于商品房才刚刚起步,原本好趁趁“长三角一体化示范区+沪苏湖高铁盛泽设站”的利好,赚取房产升值第一桶金的本地人来说,这个“苏州市吴江区”头衔,对他们来说,简直就是噩梦,未来房价被邻居湖州南浔、嘉兴王江泾反超,都是有可能的!4


昆山限购升级,嘉善、嘉兴笑不动了,孔雀城继续旺,花桥持续冷,沪嘉城际铁路好加快了!


太仓限购升级,启东、海门,甚至如皋、海安笑不动了,可以继续打着“北上海,新机场,崇明岛,不限购”的幌子,把距离比太仓远3-5倍,房价已经脚碰脚的“苏北利亚”房子卖给上海的小白了。


吴江限购2年+限售5年,湖州、南浔笑不动了,原来沪苏湖高铁的蛋糕,湖州、吴江两家分,现在吴江境内的苏州南(汾湖)、盛泽两站的利好,可以直接屏蔽掉了。湖州南浔、南太湖新区真的应该感谢苏州市政府的“大义灭清”,真的比自家亲爹还亲!就好像上海崇明限购5年,挑了启东发财,上海金山限购5年,房价被嘉善反超一样!


最后,笔者要忠告大家三点:


一、不限购的城市没价值,限购限售越严的城市,越值得你去养房票;


二、切勿因不限购城市准入门槛低,而轻信被无限放大的所谓规划利好;


房地产暴利时代,在包邮区早已结束,不限购城市纵使在房地产牛市中,也跟着大势补涨了,只要不是暴击行情出现,很容易会陷入有价无市(二手房市场不成熟,本地人普遍“新房癌”)难以变现,或租不出去(收益归零)的局面,久盘在手,小赢都会变亏!


三、“房住不炒”可真不是盖的,真正有价值的地方都被限购了,看似有潜力的区域,往往也是调控加码、政策多变的区域;


还是那句话:


在“房住不炒”的紧箍咒下,未来即便出现短时、局部的暴击行情,还没等你反应过来,又被新一轮更猛烈的调控,摁在地上,磨了又擦!


如果这么猛烈的调控,你都不怕,还心心念念要冲鸭,那么五头牛也拦不住你!


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